La fiscalité du placement d'épargne
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).
Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins : d'être inclus dans le bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c'est le cas pour les produits des immeubles utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole), ou enfin de provenir de location en meublé (imposables dans la catégorie des BIC).
Revenu net imposable
Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins : d'être inclus dans le bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c'est le cas pour les produits des immeubles utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole), ou enfin de provenir de location en meublé (imposables dans la catégorie des BIC).
Revenu net imposable
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR) et aux contributions sociales. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'IR est un revenu net.
Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons :
- Méthode forfaitaire
- Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux", c'est-à-dire bénéficiant de régimes fiscaux particuliers). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année.
Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur les revenus ainsi déclarés.
Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition. - Méthode du "réel"
- Le revenu foncier est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période.
Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n° 2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.
Le revenu net imposable est alors déterminé de la façon suivante :
Gestion du déficit foncier
Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s'impute :
sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d'un déficit "Périssol") s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d'emprunt.
Régimes spécifiques
Il existe, par ailleurs, de nombreux régimes particuliers dont certains sont toujours en vigueur et d'autres sont abrogés mais continuent de produire des effets.
Dispositifs en vigueur
Plusieurs dispositifs fiscaux encore en vigueur permettent de bénéficier de divers avantages :
le dispositif Pinel qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de bénéficier d'une réduction d'impôt dont le taux varie en fonction de la durée d'engagement (avec prorogations possibles) et de la situation du logement et qui peut atteindre (sur 12 ans) :
- 21 % pour les logements situés en Métropole,
- 32 % pour les logements situés Outre-mer ;
- Le dispositif Borloo ancien permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale, passant une convention avec l'Anah, de bénéficier, sous certaines conditions d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % pour les logements donnés en location de le secteur intermédiaire, 45 % ou 60 % (selon que la convention a été conclue avant le 28 mars 2010 ou à compter de cette date) pour les logements donnés en location dans le secteur social, ou 70% en cas de location déléguée dans le secteur intermédiaire ou social ;
- le dispositif de la Loi Malraux permet, dans le cadre d'opérations de restauration immobilière initiée depuis 2009 de bénéficier d'une réduction d'impôt. Pour les opérations initiées avant 2009, il est possible d'imputer jusqu'au 31 décembre 2017, sans limitation de montant, les déficits fonciers en résultant sur le revenu global ;
- le dispositif Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt répartie sur 9 ans pour les acquisitions de résidences (neuves ou achevées depuis moins de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation) à caractère social réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 ;
- le dispositif Jego qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour les investissements dans le secteur locatif social réalisés dans les départements d'outre-mer du 27 mai 2009 au 31 décembre 2017 ;
- le régime particulier applicable aux immeubles historiques permettant à leurs propriétaires d'imputer, sans limitation de montant les déficits fonciers générés par ces immeubles ;
- le dispositif de location en meublé professionnelle qui permet d'imputer le déficit lié à l'opération sur le revenu global.
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